Dohoda o skončení nájmu před nastěhováním: Legální, či šmejdská praktika?

Paní Magda s přítelem se chtějí přestěhovat za prací do jiného města a našli byt, který jim po všech stránkách vyhovuje. Vypadalo to, že se s pronajímatelem na všem domluví. Ten jim ovšem na závěr jednání dal k podpisu Dohodu o ukončení nájmu s předvyplněnými údaji. Datum účinnosti dohody by doplnil „pouze v případě, že by nastaly nějaké problémy.“ Je tento způsob ukončení nájmu v souladu s právem? Odpovíme v naší poradně.

„Dohodu o ukončení nájmu jsme zatím nepodepsali, domluvili jsme se s majitelem bytu, že si to ještě rozmyslíme. Byt se nám velice líbí, je přesně takový, jaký chceme, ale máme strach se tam zabydlet a být v nejistotě, že by nám mohl nájem ze dne na den skončit. Majitel bytu to odůvodňuje tím, že má špatnou zkušenost s bývalým nájemníkem, a tak se chce chránit. Dohodu by prý aktivoval pouze v krajní situaci, prý je to obvyklá praxe,“ uvádí paní Magda.

Kde je to upraveno

Zákonná úprava vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem je v občanském zákoníku. Obecně tato problematika spadá do soukromého práva. Jednou z profilových zásad soukromého práva je ochrana slabší strany, za kterou je považován nájemce, a ustanovení týkající se vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem jsou kogentní. To znamená, že není možné se od nich odchýlit. Patří sem typicky třeba tříměsíční výpovědní doba.

Dohoda o skončení nájmu

Jednou z možností jak ukončit nájemní vztah, je uzavření dohody o skončení nájmu. Soukromé právo je fakticky téměř celé založeno na dohodě stran a je tedy možné sjednat si skoro cokoliv. Skoro cokoliv ale rozhodně nezahrnuje případ paní Magdy. Dohoda je pojmově dvoustranné právní jednání, a tedy i datum, ke kterému se sjednává, musí být výsledkem konsenzu obou stran. Dohodu tedy není možné jednostranně měnit.

Dobře napsaná dohoda o skončení nájmu je velice důležitá, protože kromě faktického skončení nájmu vypořádává i vzájemná práva a povinnosti. Mezi ty spadá závěrečné vyúčtování, předání bytu, vracení kauce, kontrola vybavení a stavu bytu a podobně. Přílohou dohody by měl být i předávací protokol.

Pro případ, že by nedošlo k dohodě, mají obě strany možnost podat výpověď z nájmu bytu. Ta se ale musí řídit zákonnými náležitostmi. V případě pronajímatele musí být podána pouze ze zákonných důvodů (typicky neplacení nájemného), nájemce žádné důvody uvádět nemusí. Oba jsou ale vázáni tříměsíční výpovědní lhůtou, která počíná běžet první den měsíce následujícího od doručení výpovědi.

Závěrečné zhodnocení

Z pohledu pronajímatele se nemusí jednat o apriori šmejdský úmysl. Může jít skutečně čistě o snahu ochránit se před nepoctivostí nájemce. O tom, jak je v Česku složité zbavit se nájemce – neplatiče, jsme psali v článku Problémový nájemce odmítá opustit byt. Pomoct má rozkaz k vyklizení.

Na druhou stranu, podepisování bianco dohod o ukončení nájmu jde proti liteře i smyslu zákona. Takovouto "dohodu" určitě nepodepisujte. Jakákoliv smlouva či dohoda by totiž pro svou platnost měla být vždy výsledkem jednání obou stran a obě strany by měli předem znát její obsah. V opačném případě se vystavují značnému riziku.

Byť by dohoda, kterou nabízí majitel bytu paní Magdě, nemusela být platná (protože se účastníci neshodli na tak podstatné náležitosti, jakou je datum), důkazní situace nevypadá pro paní Magdu dobře. V případě, že by se věc řešila soudně, by totiž bylo na paní Magdě, aby prokázala, že s datem nesouhlasila, když je na dohodě její podpis.

Autor: Petra Andresová
Foto:  Canva.com | Vladimir Rud